Ratgeber Immobilien

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1. Was ist vor dem Kauf einer Eigentumswohnung zu berücksichtigen?

- Finanzielles
Wenn Sie sich darür entschieden haben, Ihrem Hausherrn künftig nicht mehr die Taschen mit Ihrer Mietzinszahlung zu füllen, dann müssen Sie sich in der Anfangsphase auf eine enorme finanzielle Belastung gefasst machen. Je nachdem, was ihen vorschwebt, dürfen Sie mit zwischen 1400 Euro/m2 für eine Gebrauchtwohnung bis zu 3000 Euro/m2 für eine Neubauwohnung in einem Nobelviertel rechnen (Angaben aus Wien). Neben diesen Anschaffungskosten sollten auch die Erhaltungskosten Berücksichtigung finden. Diese sind unterschiedlich hoch, je nach Alter und Zustand des Hauses.

Am Besten, Sie holen sich entsprechende Informationen darüber (empfehlenswert: Erhaltungsarbeiten der letzten 10 Jahre, Kostenverteilungssschlüssel bei mehreren Wohnungseigentümern auf ein und demselben Grundstück) vom Eigentümer. Zu all diesen Kosten, die es zu berücksichtigen gilt, kommen noch diverse Gebühren als Nebenkosten, wie die Gebühr für den schriftlichen Kaufvertrag (13 Euro pro Bogen und das Honorar für den Notar, der die Unterschrift zu beglaubigen hat; wieviel Sie für diesen zahlen müssen, hängt vom Kaufpreis der Wohnung ab), die Grunderwerbssteuer (hängt ebenfalls vom Kaufpreis ab; meist 3,5 %), die Grundbuchseintragungsgebühr (vor der Eintragung müssen Sie um dieselbe ersuchen, was Sie 35 Euro kostet, die Eintragung selbst kostet 1% des Kaufpreises) und schliesslich noch allfällige Rechtsanwaltskosten.

Bevor Sie Ihren Traum von den eigenen 4 Wänden verwirklichen können, muss zunächst einmal feststehen, wieviel Sie an Geld investiesren wollen.

Die Finanzierung will wohl überlegt sein, denn Sie werden meist einen Kredit benötigen, was zu einer relativ langfristigen monatlichen Belastung durch Kreditzinsen führt. Dennoch: Sie bezahlen für etwas Eigenes.

- Vergleiche
Schauen Sie sich möglichst viele Wohnungen an! Das kostet zwar Zeit, weil sie etliche Stunden für Besichtigungstermine einplanen müssen, aber es lohnt sich. Sie werden sehen, dass sie schon bald selbst ein Gefühl für die Marktsituation entwickeln werden und auch immer präziser sagen können, was Sie wollen und was für Sie nicht in Frage kommt.

Lassen Sie sich auf keinen Fall von abschlusswütigen Immobilienmaklern um die Besichtigung von anderen Objekten bringen. Nehmen Sie sich genügend Zeit, auch wenn der Makler mit Aussagen, wie: Wenn Sie sich nicht gleich entscheiden, sieht´s schlecht aus, denn ich habe da noch zwei andere ernsthafte Interessenten.., droht. In einem solchen Fall können Sie sicher sein, dass diese 2 anderen Interessenten (sofern es sie wirklich gibt) genauso wie Sie, nichts überstürzen.

Nicht nur die Wohnungen an sich sollten verglichen werden. Folgende Kriterien könnten bei einem Vergleich eventuell das Zünglein an der Waage bilden:

Belegenheit der Wohnung und Infrastuktur:
Es spielt v. a. die Nähe der Wohnung zur Arbeitsstätte/zum Ausbildungsplatz eine wichtige Rolle. Daneben wäre natürlich von Vorteil, wenn Sport- und Freizeiteinrichtungen, Parks oder andere Naherholungsflächen gut zu Fuss erreichbar wären. Als praktisch erweisen sich auch Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel in der Nähe Iher Wohnung, wenn Sie über keinen PKW verfügen. Der Standort der Wohnung entscheidet überdies auch darüber, inwieweit Sie Lärm- und Geruchsbelästigungen ausgeliefert sind. Sehen Sie sich deshalb bei der Besichtigung gut nach stark befahrenen Strassen, Diskotheken, Eisenbahnlinien etc. um. Günstig sind auch Greissler um die Ecke. Halten Sie Ausschau nach nahegelegenen Geschäften für den täglichen Bedarf (Supermarkt, Apotheke, Post, Arzt..).

Lage innerhalb des Gebäudes:
Ist die Wohnung in den oberen Stockwerken gelegen, ist das Vorhandensein eines Aufzuges vorteilhaft. Auch wenn Sie recht sportlich sind und Treppensteigen Ihnen wenig Mühe bereitet, stellen Sie sich nur einmal vor, Sie kommen schwerbepackt von einem Grosseinkauf nach Hause! Überlegen sie sich zudem gut, in welcher Himmelsrichtung Sie wohnen möchten, denn davon hängen nicht nur Wohnqualität, sondern auch Heizkosten ab.(Süden ist wärmer und sonniger als Norden, im Osten haben Sie Morgensonne, im Westen können Sie die Sonne den ganzen Nachmittag lang geniessen...)

Wohnungsaufteilung (Grundriss):
Denken Sie daran, dass sich Wohnbedürfnisse mit der Zeit ändern können, v. a. dann, wenn Sie Nachwuchs bekommen sollten .Beachten Sie deshalb die Raumaufteilung, denn auch bei einer sehr grossen Wohnung kann keine optimale Nutzung durch mehrere Personen stattfinden, wenn mehere Zimmer als Durchgangszimmer eingerichtet sind.

Unter 2. Finden Sie eine Checkliste für die Wohnungswahl; sie sollte ihnen ermöglichen , Vergleiche schriftlich festzuhalten.

Auch wenn sie bei der Besichtigung von Ihrem potentiellen Heim hellauf begeistert sind, sollten Sie auf keinen Fall sofort ein Kaufanbot unterschreiben. Tun sie das nämlich, so ist dieses verbindlich, und falls Sie es sich doch anders überlegen sollten, ist soetwas meist mit Schwierigkeiten und Provisionsforderungen seitens des Maklers verbunden. Den Vertrag oder eine Vertragserklärung (Anbot) unterschrieben sollten Sie erst, wenn möglichst keine offenen Fragen Iherseits vorhanden sind.

Übrigens: Scheuen Sie sich nicht, dem bisherigen Eigentümer oder Immobilienmakler das sprichwörtliche Loch in den Bauch zu fragen. Sie werden sich wundern, wieviel Wissenswertes es rund um Ihre Wohnung gibt. Bestehen Sie auch darauf, dass mündlich Vereinbartes schriftlich fixiert wird. Haben Sie den Vertrag unterschrieben, gilt es sich einen Grundbuchsauszug zu holen und nachzusehen, ob Sie tatsächlich als Wohnungseigentümer eingetragenworden sind (denn das Eigentumsrecht steht ihnen erst ab der vollzogenen Eintragung zu).


2. Checkliste für Wohnungssuchende

Lage und Wohnumgebung:
Ort, Anschrift
Flächenwidmungsplan
Bebauungsplan
Grünflächen
Parks
Spielplatz
Kindergarten
Schule
Ärztliche Versorgung/Apotheke
Nahversorgung
Öffentliche Verkehrsmittel
Kfz-Parkmöglichkeiten
Verkehrslärm
Betriebe in der Umgebung
Betriebslärm
Geruchsbelästigung

Liegenschaft und Gebäude (Daten laut Grundbuch):
Einlagezahl (EZ)
Katastralgemeinde (KG)
Grundstücksgrösse
Eigentümer (Verkäufer)
Belastungen

Ausstattung mit Gemeinschaftsanlagen:
Anzahl der Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten im Haus
Aufzug
Waschküche
Sauna
Schwimmbad
Gemeinschafts- und Hobbyräume
Abstellräume für Kinderwägen/Fahrräder
Garage
Offener Abstellplatz für Kfz
Grünanlage
Spielplatz im Hof

Erhaltungszustand des Gebäudes:
Dach
Fassade und Fenster
Ver- und Entsorgungsleitungen
Stiegenhaus
Wurden zuletzt Reparaturen durchgeführt
Höhe der Rücklage für Reparaturen
Name und Anschrift der Hausverwaltung

Eckdaten der Wohnung:
Nutzfläche
Anzahl der Räume (Widmung)
Balkon
Terrasse
Loggia
Lage der Räume- Stockwerkslage
Strassenseitig
Hofseitig
Belichtung: Himmelsrichtung o s w n

Zubehör zur Wohnung:
Keller
Dachboden
Gartennutzung
Garage
Abstellplatz als Zubehör

Ausstattung und Zustand der Wohnung:
Sanitärräumlichkeiten
Küche
Andere Räume
Beheizung
Warmwasser
Elektroinstallationen
Böden
Fenster
Türen
Telefon- und Kabelanschluss

Kosten:
Gesamtkaufpreis
Lastenfreiheit
Darlehensübernahme

Bei noch nicht endabgerechneten Neubauten:
Fixpreis
Veränderlicher Preis
Basis für Preissteigerungen
Obergrenze für Preissteigerungen
Wohnbauförderung

Grunderwerbssteuer
Grundbuchseintragungsgebühr
Maklerprovision
Reparaturaufwand für das Haus/Kosten der Renovierung
Umbau der Wohnung

Laufende Losten:
Höhe der Rücklage an die Hausverwaltung (Betriebskosten, Verwaltergebühr)
Darlehensrückzahlungen
Heizung, Warmwasser, Energie
Telefon- Rundfunkgebühr
Haushaltsversicherung

Rechtsform:
Eingetragene Eigentumswohnung:
Bestehender Wohnungseigentumsvertrag wurde übergeben

Wohnungeigentumsbegründung wurde noch nicht durchgeführt:
Nutzwertfeststellung bereits erfolgt
Entwurf des Wohnungseigentumsvertrages bereits vorhanden
Endtermin für Wohnungseigentumsbegründung

Kauvertragsabwicklung:
Vertragserrichter
Treuhandabwicklung
Rangordnugsbescheid des Verkäufers
Kosten der Vertragserrichtung

Wenn noch kein Wohnungseigentum beseht:
Kosten der späteren Wohnungseigentumsbegründung
Zusage der Wohnungseigentumsbegründung gemäss §23 WEG
Sofortige Verbücherung der Zusage gemäss §24a WEG
Abschluss und Verbücherung des Kaufvertrages


3. Das Grundbuch. Wie werde ich schlau daraus?

- Allgemeines:
Plant man den Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses, sollte man den Gang zum jeweiligen Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Wunschobjekt gelegen ist, nicht scheuen. Denn dort darf jeder kostenlos Einsicht ins Grundbuch nehmen. Das Hauptbuch ist in Österreich auf EDV umgestellt, deshalb können Sie auch bei Rechtsanwälten oder Notaren Einsicht nehmen, die im Regelfall Zugang zu diesen Datenbanken haben.

Weil von niemandem verlangt werden kann, sich die in diesem öffentlichen Register verlautbarten Einzelheiten genauestens zu merken, kann man sich einen Grundbuchsauszug holen, wozu allerdings 8 Euro für Gerichtskostenmarken zu berappen sind.

Im Grundbuchsrecht gilt das allgemeine Prinzip: Was eingetragen ist, gilt. Es darf sich also jedermann darauf verlassen, dass die Eintragungen richtig und vollständig sind. Sie können also überprüfen, ob die Angaben des Maklers oder des Eigentümers mit der Wirklichkeit übereinstimmen.

Das Grundbuch setzt sich aus Hauptbuch und Urkundensammlung zusammen:
Im Hauptbuch sind die Angaben zur Liegenschaft zu finden, wie z.B. Eigentümer und div. Belastungen (Hypotheken etc.).

Die Urkundensammlung enthält alle Verträge und andere Dokumente, die Grundlage für die Eintragung waren (z.B. Kaufvertrag).
Daneben gibt es noch eine Grundstücksmappe, aus der die Lage des Grundstückes zu ersehen ist und die ihnen beim Suchen der Liegenschaft im Hauptbuch behilflich sein soll.

Um ein Grundstück im Hauptbuch zu finden, benötigen sie die Einlagezahl (dazu gleich unten). Meist wissen Sie diese allerding als potentieller Käufer nicht, sondrn nur die Adresse der Liegenschaft. Sie suchen dann in der Grundstücksmappe die betreffende Liegenschaft heraus und werden feststellen, dass ihr eine bestimmte Nummer (sog. Grundstücksnummer) zugeordnet ist. Mit Hilfe dieser Nummer, die auch im Hauptbuch enthalten ist, kommen sie zur Einlagezahl und damit auch zu dem gewünschten Grundstück.
Hilft Ihnen die Grundstücksmappe bei der Suche recht wenig, dann können sie sich auch vertrauensvoll an die beim Bezirksgericht beschäftigten Personen wenden, die sind nämlich verpflichtet, den Hilfesuchenden zu unterstützen.

- Die Bestandteile des Hauptbuches oder Was steht wo
Für jedes Grundstück gibt es eine gesonderte Grundbuchseinlage, die mit einer speziellen Einlagezahl versehen ist. Die se Einlage hat drei verschiedene Blätter, die immer bestimmte Informationen enthalten:
Das Gutsbestandsblatt (oder A-Blatt)
Das Eigentumsblatt (oder B-Blatt)
Das Lastenblatt (oder C- Blatt)

Das A-Blatt:
Dieses ist wiederum aufgegliedert und zwar in die zwei Abschnitte A1 und A2.
Unter A1 finden sich Erläuterungen zur Liegenschaft selbst, wie Grösse, Widmungsart, auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
A2 beinhaltet Rechte, die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbunden sind. So z.B. die Befugnis, über ein anderes Grundstück zu fahren, um zum eigenen zu gelangen (Wegerecht). Kaufen Sie eine Liegenschaft mit einem solchen Wegerecht, so geht dieses mit dem Eigentum auf Sie über, es muss nicht gesondert übertragen werden. Besteht an dem Grundstück Wohnungseigentum, dann ist dies übrigens auch aus dem Gutsbestandsblatt zu ersehen; es trägt dann die Aufschrift Wohnungseigentum.

Das B-Blatt:
Hier steht, wer Eigentümer ist. Sind mehrere Eigentümer vorhanden, so sind ihre Anteile in Bruchzahlen angegeben. Nicht nur Name, Geburtsdatum und Adresse sind hier ersichtlich, sondern auch die Erwerbsart. Sie können also nachsehen, wie Ihr Vorgänger das Grundstück erworben hat (gekauft, geschenkt bekommen...). Neben der Angabe über die Erwerbsart steht die sog. Tagebuchzahl, mit Hilfe derer Sie in der Urkundensammlung den passenden Vertrag dazu finden.

Das C-Blatt:
An dieser Stelle sind die Rechte eingetragen, die der Eigentümer anderen Personen an seiner Liegenschaft eingeräumt hat (Lasten). Hierher gehören z.B. Pfandrechte (Hypotheken) aber auch das Wegerecht eines anderen Grundstückseigentümers (ein Nachbar hat das Recht, über das Grundstück zu fahren). Nicht eintragungsfähig und somit auch nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist z.B. die Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks.
Belastungen können entweder an der gesamten Liegenschaft haften, oder sich nur auf einzelne Miteigentumsanteile erstrecken (in diesem Fall ist bei der jeweiligen Belastung angeführt, zu welchem Anteil sie gehört).


4. Als Wohnungssuchender habe ich mich an einen Immobilienmakler gewandt und den Maklervertrag unterschrieben. Jetzt will er einen Provisionsvortschuss (Anzahlung) von mir. Muss ich das bezahlen Wissenswertes über den Immobilienmakler.

- Allgemeines und Provisionsanspruch des Maklers
Der Immobilienmakler vermittelt den Kauf/die Miete einer Wohnung oder eines Grundstückes nur. Er ist deshalb nicht selbst Verkäufer. Seine Tätigkeit beruht auf einer Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und ihm. Vermittelt er den Abschluss des Geschäftes erfolgreich, hat er – sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite – Anpruch auf Provision. Sei Anspruch entsteht erst dann, wenn er dem Interessenten die Kaufgelegenheit nachweist (dazu dient der Besichtigungsschein; mehr dazu gleich unten) und dieser dann mit dem Verkäufer den Vertrag schliesst. Vorher darf er von ihnen als Ineressenten nichts verlangen. Haben Sie zu diesem Zietpunkt schon etwas als Anzahlung gegeben, können Sie es wieder herausverlangen.

Keinen Anspruch hat er selbstverständlich dann, wenn sie ohne ihn den Vertrag mit dem Verkäufer schliessen (z.B. dann, wenn Sie auf eine Annonce hin antworten, die der Verkäufer selbst – ohne den Makler – verfasst hat, obwohl er daneben noch den Makler mit der Vermittlung betraut hat). Anderes gilt beim Alleinvermittlungsauftrag, dazu gleich unten.

Eine besondere Vereinbarung zwischen Makler und Ineressenten, die nur schriftlich getroffen werden kann, stellt der Alleinvermittlungsauftrag dar. Schliessen Sie einen solchen Vertrag, dann binden Sie sich max. 3 Monate bei Mietverträgen bzw. 6 Monate bei Kaufverträgen (gesetzliche Höchstdauer) an den bestimmten Makler. Schliessen Sie während dieser Zeit selbst ein Geschäft oder bedienen Sie sich eines anderen Maklers, behält Ihr erster Makler seinen Provisionsanspruch. Sie müssen bezahlen, obwohl Sie eigentlich gar nichts von seinen Diensten hatten.

- Informationspflichten des Maklers:
Den Makler treffen umfassende Informationspflichten. Verletzt er diese, können Sie einen Teil der Provision zurückbehalten und/oder gegebenenfalls Schadenersatz fordern.

Vor Abschluss der Maklervertrages hat er Sie (allerdings nur dann, wenn sie Verbraucher sind, was hier sowieso meistens der Fall ist) darauf hinzuweisen, dass er als Makler tätig wird, ebenso hat er Sie über die voraussichtlichen Kosten für das zu vermittelnde Geschäft (Kauf- od. Mietvertrag) zu informieren: Kosten für die Vertragserrichtung, Eintragungsgebühr für´s Grundbuch, Grunderwerbssteuer, allfällige Kreditbelastung. Die Provision hat er als gesonderten Posten anzugeben (Angaben, wie incl. Provision sind unzulässig)
All diese Angaben haben schriftlich zu erfolgen.

Daneben muss er sie über die wesentlichen Umstände Ihres Wunschobjektes (Ausstattung, Zustand der Wohnung/des Hauses, aber auch Beeinträchtigungen durch das Nachbargrundstück) unterrichten. Hier reicht auch Mündliches.

- Besichtigungsschein, Reservierungsschein, Anbot:
Ein Besichtigungsschein ist eine Bestätigung, dass Sie das Objekt besichtigt haben, die vor allem der Makler benötigt, um sein Geld vom Verkäufer zu bekommen. Für Sie ist dieser Schein von gringerer Bedeutung.
Achthaben sollten Sie allerdings auf den Inhalt: Überprüfen Sie genau, ob es sich dem Wortlaut nach wirklich um eine Bestätigung oder bereits um ein Kaufanbot handelt.

Sind Sie an dem Objekt interessiert, ohne sich gleich binden zu wollen, dann gibt es für Sie einen Reservierungsschein, wo sie das festhalten können. Oft kommt es vor, dass Anbote von Maklern als Reservierungen abgetan werden. Lesen Sie genau, denn ein Anbot ist relativ verbindlich!

Haben Sie Ihr Anbot am Tage der erstmaligen Besichtigung des Wohnobjekts abgegeben und dient die Wohnung einem dringenden Wohnbedürfnis Ihrerseits (oder eines nahen Angehörigen), dann dürfen Sie von Vertrag zurücktreten. Die Frist für dieses besondere Rücktrittsrecht beträgt eine Woche ab dem Zeitpunkt, da Sie eine Kopie des Vertrages erhalten haben. Es zählt der Poststempel, was bedeutet, dass Sie Ihren Rücktritt (der schriftlich sein muss, empfehlenswert wäre Einschreiben) am letzten Tag der Frist noch zur Post geben können und die Frist bleibt gewahrt. Haben Sie keine Kopie des Vertrages bekommen, läuft die Frist einen Monat ab erstmaliger Besichtigung des Objektes.

Damit sie schlussendlich auch wirklich bekommen, was Sie wollen, gilt es, alles was Ihnen der Makler verspricht, ins Anbot aufzunehmen. Geht Ihnen darauf eine entsprechende Annahmeerklärung des Verkäufers zu, ist der Vertäg gültig. Eine spätere Errichtung des Kaufvertrages dient nur der schriftlichen Fixierung. Unterschreiben Sie aber niemals einen solchen Vertrag, wenn er nicht mit Ihrem Anbot übereinstimmt. Tun Sie das nämlich, gilt der Vertrag mit anderem Inhalt.